3200套新房即将入市！昌平刚需楼盘狂卷产品力

乐居财经北京 徐迪 近日，北京国贤府二期取得建设工程规划许可证。

至此，去年下半年昌平成交的3宗地块均已完成报规，包括城建国誉燕园二期朗润、越秀星耀未来、北京国贤府二期，预计将于二季度陆续开盘入市。

仅这三个项目，就将为昌平带来大约3250套新房供应。

北京国贤府二期:阳台比卧室还大

国贤府二期所在北七家1503-0002、0008、0009地块成交于去年12月30日，由中建智地+未来科学城联合体去年摘得，成交价格21.143亿元，楼面价2.1万/㎡。

住宅总建面13.87万㎡，其中地上建面9.23万㎡，容积率1.3。

规划建设26栋6-9F洋房，共850户。其中北区02地块16栋共526户；南区09地块10栋共324户。

75㎡二居起步，90㎡/103㎡三居、116㎡/133㎡/166㎡/168㎡四居。

南向阳台+飘窗组合，边户有超大尺度转角飘窗，阳台进深1.5米-1.8米，户型图上明确标记为“开敞阳台”，

103边户:东南侧主卧270度宽幕飘窗；

西南次卧1.8米进深阳台，室内空间进深1.7米；东北角小卧室封入设备平台后，3.4米进深。

起步72户型两室一卫，客餐厨一体设计，带转角飘窗，这些通常在百平以上户型的配置，放到70平的房子里，公共空间占到了房子一半上面积。

主卧在北面，算上外接的设备平台，面积有10㎡；南边的房间形状还不规则，去掉开敞阳台和门后的柜子空间，同样的，也只能是个起居室。

90户型三居两卫，阳台做成了1米5的进深，南向三开间，带独立家政间，客餐厨南北通透，南向主卧尺度开阔，套房设计，大飘窗。

而另一侧的起居室与72户型存在同样问题，不是方正形状，去掉门口空间，实际进深就比较局促了。

同时，为了在南向做出三个开间，90户型起居室的面宽只有2米7，72户型的面宽是3米2，门后还能放个柜子；90户型差出来的这半米，让给了外面的家政间。

重点关注133户型，得面宽者得天下。

面宽14.6米，进深11.45米，在这个比例下，做出了南向四开间。

三个卧室朝南，主卧南北通透，边户带转角飘窗，侧边一整面都是飘窗，一直飘到主卫里，飘到电梯厅门口。

这个户型，仅飘窗一项，赠送面积就有18㎡！阳台和设备台进深略短，但加起来也有七八平米的赠送面积。

项目周边没有地铁线路，规划17号线最近的两个站点也在2公里外；而京北地面出行早晚高峰拥堵异常，对通勤族非常不友好。4站望京价差一半，听上去很唬人，但实际能不能落地以及何时落地都是个未知数。

作为刚改盘，客群要求较高，项目周边1公里内缺乏像样的商业配套，南侧和东侧主要是别墅区，附近还有大量安置房，空地较多，整个城市界面的改善预计还需要几年时间。

小区步行范围内有北京规模最大的山姆会员店，预计2025年底能开业。二期项目能否吃到一期配套的红利，还需观望。

项目西北方向有一处八仙陵园，1公里范围之内，是集中式陵园而非公墓，墓碑数千个。另外在八仙陵园以南还有一片村里的墓地，零星墓穴距离北京国贤府小区外围墙非常近。

板块内住宅项目较多，包括北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及大量回迁房。

北京城建国誉燕园二期·朗润:主打“超拓”刚需产品

国誉燕园二期所在昌平区六环路土城出口土城新村改造项目0602-0002、0003地块项目，由北京城建集团2024年7月3日底价19.86亿元摘得，折合住宅楼面价约为1.31万元/㎡，期房销售指导价为3.9万元/㎡。

项目总建筑面积23.8万平方米，其中地上建面15.55万平方米，拟建21栋7-11层住宅楼，共1418户。

面积段67-134㎡一到四居，主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居。

88㎡三居两卫，南向7米长通面宽阳台，1.8米进深，算下来有6.3㎡赠送，大幅提高了使用面积；北向还有5米长的设备平台+防火挑檐，进深0.8米，总计4㎡面积全赠送，扩展了北向两个卧室的空间。

建面88㎡赠送10.3㎡，扩容约12%。

但是两个更大的户型，阳台和设备平台的尺度并没有明显加大，南向阳台未做到通面宽，主卧部分换成了飘窗，采光视野不受影响，但实际空间增幅降了下来。

以127四居为例，四叶草格局，南向三开间，总面宽10.4米。阳台仅比88户型多了10厘米，赠送6.39㎡；主卧面宽3.3米飘窗，1.65㎡；北面两个分开的设备平台，总计4.56㎡的。

建面127户型合计赠送面积约12.6㎡，扩容不到10%。

京城建国誉燕园位于昌平区马池口镇土城村，地块北侧为林草保护区和生态混合区，有水塘和大量绿地；

东侧为土城回迁安置房，2024年12月26日正式开工建设，总建筑规模约14万平方米，包括8栋住宅楼和4栋服务配套公共建筑，预计可提供约1083套安置房，计划于2027年竣工交付。

一期共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡，2022年11月取证，截至目前网签1041套，去化不到六成，成交均价3.31万/㎡，约为指导价的85折。

项目周边没有地铁，需要公交换乘。据悉配置有免费接驳专车服务，入住后即可享受，一站直达北安河地铁站。

开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。出行方面对通勤族不友好。

商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里、永丰大悦城等均在配套范围内。

医疗配套方面，项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。

项目缺乏城市级配套，自身配建了5万方商业配套和2万方教育配套，整体还是需要有一个较长周期的发展时间。

越秀星耀未来，把91%得房率写进户型图

越秀星耀未来所在昌平小沙河1802-0005地块由越秀地产+未来科学城置业2024年10月22日摘得，成交价25.33亿元，楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.6万/平方米。

项目占地5.63万公顷，建筑面积16.09万㎡，其中地上10.13万㎡，地下5.96万㎡，容积率1.8。

规划建设17栋住宅楼，共978户，均为6-8层矮板，部分为顶退户型。

从面积段来看，项目还是以刚需产品为主，户型设计中规中矩，优劣参半，主打一个高性价比。

扩容空间是最大亮点，南向内嵌阳台+飘窗，北向设备平台。

在正式发布的户型图上，非常清晰地注明了延展空间具体面积。

92/97户型得房率81%左右，加上6.9㎡延展空间，使用率可达88%；

107户型得房率82%左右，加上8.1-9.1㎡延展空间，使用率可达90-91%；

132户型得房率85.5%左右，加上9.5㎡延展空间，使用率可达91%。

项目位于沙河镇，未来科学城西区，距地铁朱辛庄站约2公里处，可换乘昌平线和8号线，能够承接海淀大厂外溢购房需求。

向南还有大量优质产业集群，包括小米产业园、北京国际信息产业基地等，已入驻小米、福田汽车、华电光大、三一众力、扬子江制药等。

周边新盘主要有大华启宸府、越秀星樾、中海寰宇未来等，成交均价在6.2-6.5万/㎡区间。

此外还有日前中海联合体底价12.8亿摘得的朱辛庄二期0029地块，用地规模3.49公顷，地上建筑规模5.16万平方米。

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