山坳上的地产丨光明地产现房的压力

观点网 背靠百年企业的光明地产没能在这一轮行业下行中摆脱亏损。

2025年4月29日，光明地产发布2024年年度报告以及2025年第一季度报告。2024年年报显示，2024年，光明地产实现营业收入55.54亿元，较去年同期的86.05亿元下降35.45%；归属于上市公司股东的净利润为-9.48亿元，而上年同期为3383.76万元，同比下降2902.69%，企业经营由盈转亏。

从各季度数据情况看，光明地产是在下半年经营情况出现明显变化，企业净利润急转直下。2024年光明地产四个季度的营业收入分别为19.52亿元、11.05亿元、8.03亿元和16.95亿元，归属于上市公司股东的净利润分别为823.57万元、0.54万元、-3.84亿元和-5.73亿元。

急转直下

光明地产出现由盈转亏的情况主要是由于其房地产开发等主营业务盈利能力下滑导致。此外，光明地产在销售方面还有大量未结转的项目面积，影响了企业的现金流情况。

报告期内，光明地产房地产开发实现营业收入45.36亿元，同比减少36.17%；物业及租赁实现营业收入5.04亿元，同比减少20.30%；其他产业实现营业收入3.11亿元，同比减少55.41%。

销售方面，光明地产全年实现销售金额54.54亿元，销售面积55.89万平方米，结转收入金额65.04亿元，结转面积59.11万平方米，报告期末待结转面积61.53万平方米。其中，企业合并范围内结转收入金额43.93亿元，结转面积38.28万平方米，报告期末待结转面积50.86万平方米。大量的未转结面积导致企业的现金流的净负值进一步扩大。

2024年，光明地产经营活动产生的现金流量净额为-10.52亿元，较去年同期的-7.68亿元进一步下降37.00%。经营活动现金流入小计59.36亿元，同比下降33.31%，主要是下属子公司收到房款等同比减少；现金流出小计69.88亿元，同比下降27.72%。

关于未来，光明地产则是选择收缩发展的脚步。2024年，光明地产新增房地产储备面积为3.13万平方米，较上年同期的3.65万平方米同比下降14.36%；新开工面积为8.08万平方米，竣工面积为61.96万平方米，这些数据也反映出光明地产当下处境的困难。

业务发展受挫也间接导致光明地产的经营成本下滑，但将成本类型拆开看，财务费用的增加反映出光明地产的债务危机正在逐步加剧。

2024年，光明地产营业成本为51.28亿元，同比下降27.68%，主要是房产收入减少相应结转成本减少所致。销售费用为3.54亿元，同比下降5.18%，主要因房产收入同比减少；管理费用4.73亿元，同比下降17.89%，得益于工资薪酬等减少；财务费用9.49亿元，同比增长11.75%，主要源于利息费用化同比增加。

而同期公布的2025年1季度报中，光明地产的相关财务数据进一步下滑，

报告期内，光明地产营业收入为12.70亿元，较上年同期的19.52亿元减少34.91%；归属于上市公司股东的净利润为-2.00亿元，上年同期为823.57万元，同比减少2530.19%；扣非净利润为-1.99亿元，上年同期为-6501.88万元，同比减少207.38%。

值得注意的是，一季度光明地产的账款回收和资金情况发生大变化，应收账款为20.48亿元，较上年末的19.23亿元增长1.25亿元，增长幅度为6.53%；应收票据为50万元，较上年末的1.09亿元减少99.54%。

现房的压力

光明地产作为上海本土房企，前身农工商房产，成立于1988年，距今已有34年的历程，是一家具有国家一级开发资质的百强房企，其背后母公司光明集团的背景则可追溯到建国前的历史。光明集团成立于1911年，是一家世界500强的国有企业，至今已有百年的历史，光明乳业、梅林正广和、海博、金枫酒业等都是集团旗下的产业。

光明地产在上海30多年也打造了很多明星项目，当下光明星城是光明地产旗下的重点项目，但这个项目或许也是令光明地产的财务情况在年中突然变化的重要原因之一。

光明星城项目于2021年8月正式开工，总投资额达82.39亿元，规划总建筑面积约80万平方米，涵盖住宅、商业、教育等复合功能，是光明地产在临港打造的超大型社区且自带1万方商业，集购物，餐饮，服装，休闲，娱乐为一体，充分满足日常所需。

项目采用分期开发模式，首期东地块:占地约5.5万平方米，总建筑面积13.1万平方米，由11栋18-19层高层组成，主打75-115平方米的2-4房户型，精装修交付，得房率78%，绿化率35%，容积率2.3。该地块于2023年3月首次开盘，推出396套房源，联动价2.5万元/平方米，后调整均价至2.6万元/平方米。

按照项目规划，光明星城项目于2024年6月竣工，此后该项目已经转为现房销售。在期房已经成为行业惯例的时代下，现房销售会给企业的经营带来极大的压力。

光明星城项目整体规划2871套住宅，目前已开盘的两期项目仍有近500套住宅待销售，2025年4月后续项目又传出继续认购开盘的消息。因此房源挤压、项目去化周期过长以及采用现房销售的模式是2024年下半光明地产的财务情况急转直下的重要原因。

从区域上看，光明星城项目所属的泥城板块位于先进制造区核心位置，往东连接滴水湖核心区，是中央价值外溢的最大受益者；往南为前沿产业区，产业活力和高净值人才优势明显；泥城必将成为临港新片区产业人群核心承载区，承接周边大量前沿产业所导入的人口。

由于远离市区，且周边产业正处在建设周期中，购房者通常是以投资为目的在临港购置新房。但随着房地产市场的下行，临港区域的房源的投资属性大幅缩水，使得区域内楼盘的购买情绪迅速冷却。

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