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克而瑞:7月新房供需皆环降约3成预期8月延续低位波动

2024-08-02 19:50| 发布者: 苏婉蓉| 查看: 5337   阅读量:12755    |来自: 证券之星

简介:智通财经APP获悉,克而瑞地产研究指出,7月新房供需两淡,绝对量均为年内低位,二手房成交走弱,但环比跌幅小于新房,同比仍增31%。土地成交规模回落,同比降幅超三...

智通财经APP获悉,克而瑞地产研究指出,7月新房供需两淡,绝对量均为年内低位,二手房成交走弱,但环比跌幅小于新房,同比仍增31%。土地成交规模回落,同比降幅超三成,但平均溢价率升0.6pcts至3.8%。

新增供应环比降24% 一线显著回落、津汉济渝等逆市微增

7月供应规模稳步回落,30个重点城市新增供应804万平方米,环比下降24%,同比下降16%,绝对量为年内低位,仅略高于年初1-2月水平,较二季度月均下降23%,前7月累计同比降幅为31%。

一线供应显著回落,环比降幅显著高于二三线。4个一线城市整体预计供应面积142万平方米,环比下降37%,同比下降23%,较二季度月均水平下降26%。仅北京一城同比持增,累计同比降幅收窄至7%,余下三城均同环比齐降,供应略显低迷。以上海为例,受高温影响,房企推盘节奏并不高涨,仅有7盘首开或加推,不足2000套房源入市。

二三线城市供应环比稳中有降,天津、武汉、济南、重庆、惠州、常州等环比增加,西安、杭州、长沙、佛山等虽环比持降但仍好于去年同期。26个重点二三线城市合计供应662万平方米,环比下降20%,同比下降14%,累计同比降幅为33%。从变化情况来看,大体分为以下几类:一是少数城市诸如郑州、徐州因上月基数较低,本月迎来阶段性放量,同环比齐增;二是部分城市诸如天津、武汉、济南、重庆、惠州、常州等环比增加但仍不及去年同期;三是西安、杭州、长沙、佛山等因年中放量,本月环比回落,但好于去年同期。四是多数城市季节性回落,同环比齐降。

值得关注的是,二三线城市中目前已有成都、西安、郑州、无锡、珠海等5城累计同比降幅收窄至2成以内,整体供给约束有所缓解。

新房成交环降3成达年内低点 京沪深杭等政策效果快速衰减

7月因年中冲刺季已过,多数城市房企营销力度下降,推盘力度减弱+折扣力度回收,叠加高温天气和核心城市政策效应衰减,成交高位回落,仅略高于年初1-2月水平。据CRIC监测数据,7月30个重点城市整体成交1009万平方米,环比下降29%,同比下降11%,与二季度均值相比下降16%,前7月累计同比降36%。

分能级来看,4个一线环比下降24%,同比下降4%,较二季度月均下降5%,累计同比下降29%。北上广深四个一线城市环比均有不同程度回落,“四限”解绑新政对市场提振效应递减,仅广州同比持增,与二季度月均值基本持平。

二三线城市成交环比降幅29%略高于一线城市,同比持降13%、累计同比下降37%。可以将各城市划分为以下几类:西安、成都等市场热度微降,但是仍处于相对高位。单月成交规模居前,成都榜首达到108万平方米;两城环比降幅均在2%以内,热度较二季度小幅微降,累计同比降幅均在3成以内。主要得益于适销对路的改善盘入市,支撑市场成交热度延续。(2)南京、长春、常州等少数城市成交同环比微增,延续低位震荡走势。这些城市7月成交表现略好于二季度,市场延续弱复苏走势。(3)多数城市因供应缩量、折扣力度下降、高温天气叠加市场低迷情绪,成交同环比延续降势,青岛、杭州、合肥、厦门等环比均出现大幅回调,降幅均在45%以上。

项目去化开盘数量减半 平均去化率环降2pcts至27%

7月因年中冲刺节点过后,房企推盘积极性稳步回落,全月25个重点城市首开和加推共计139次,较上月减半;加之折扣力度下降,因而去化率与上月相比小幅微降,据CRIC调研数据,重点城市7月平均开盘去化率为27%,较上月环比微降2pcts,同比下降4pcts;和一季度相比增长6pcts,去化率仍处于低位波动。

分城市来看,大体可分为以下几类:一是成都、西安去化率稳中有增,成都本月去化率达79%居首;二是北京、广州、深圳去化率环比持平或增长,市场延续企稳态势;三是上海、杭州本月去化率出现大幅回落,一方面源于新盘素质有所下降,另一方面,新政持续效应减弱,居民购房积极性有所回落;四是多数城市去化率延续低位,诸如武汉、合肥,厦门等,即便去化率持增仍不足3成,整体市场认购积极性较低,暂无明显升温迹象。

库存供求比0.8致库存持降 穗汉宁苏等近半数城市去化周期改善

7月,因供应跌幅不及成交,30个重点监测城市整体供求比由上月的0.75增至0.8,延续供不应求,7成城市供求比降至1以下,供应总体趋紧,青岛、昆明、南宁等供求比降至0.5以下, 30城库存面积为23645万平方米,环比下降0.9%,与去年同期持平。

南京、广州、南宁、常州、昆明、武汉、徐州、佛山、长春、重庆、嘉兴、青岛、苏州、厦门等14城消化周期环比有所缩短,降幅均在5%以内,除重庆外,其他重点监测城市消化周期均高于去年同期,显示库存压力有增无减。从绝对量来看,仍有7成城市消化周期超过18个月的警戒线。

二手住房成交环降3%、同比增31% 京深高位持稳、沪杭回调

7月,22个重点城市二手房成交面积预计为1393万平方米,环比转降3%,同比增长31%,增幅有所扩大。前7月累计成交面积预计为8731万平方米,累计同比下降4%。

环比来看,受季节性因素影响,近4成城市成交回落,上海、杭州、重庆等跌幅都在2成左右,北京、武汉等成交持稳,涨幅在3%以内,市场继续保温,成都、深圳等成交发力,成都成交规模再破200万平,环比增幅高达17%,而深圳在上月高基数的基础上,本月成交规模不降反增,环比再增长8%,并再创2022年以来单月新高。同比来看,重点城市涨多跌少,一二线城市成交表现普遍好于去年同期,深圳、大连等基本保持倍增,杭州、南京、成都、北京等增幅也超过4成,但三四线城市成交未见明显改善,佛山、东莞等二手房市场持续低温运行,成交同比仍然持跌。

土地市场成交建面环降16% 市场热度持续分化

7月,土地市场供地节奏不及去年同期。截止7月28日,全国300城7月经营性土地成交规模仅4828万平方米,较上年同期降幅超三成。热度方面,市场热度略有提升,平均溢价率升至3.8%,环比上月上涨0.6个百分点。不过,城市间热度持续分化,典型如上海和苏州,在土地质量提升以及政策利好因素的影响下,上海杨浦2幅地溢价率均超过15%,土拍热度明显提升;而苏州3宗地均底价或超低溢价成交,市场持续低温。

各能级城市表现略有差异,一线成交规模环比上涨,二三线同环比均降。CRIC监测数据显示,截止7月28日,一线城市本月共成交土地115万平方米,环比上月上涨13%,同比大降63%;成交金额275亿元,环比微降6%,同比大降57%,虽然本月京、沪均有地块溢价成交,但仍不及6月北京超大体量高价地成交的影响,成交均价环比下降17%至24012元/平方米。具体来看,北京成交规模最高,达62万平方米,金额169亿元,涉及5宗涉宅地和1宗商办地,其中,海淀西北旺地块3.5%溢价率成交、东城金鱼池迷你地块25%高溢价成交外,其余4宗均底价成交,市场热度处于较低位。相比之下,上海在优质地块叠加“沪九条”政策刺激下仍然保持较高热度,杨浦平凉、长白两宗地均高溢价成交,溢价率分别是21%和17%,奉贤、宝山地块则底价成交,成交总金额91.3亿元,整体溢价率增至8.44%。此外,广州底价或超低溢价成交4宗商办和1宗综合地块,深圳则零成交。

二线城市同环比量跌价稳。具体来看,至28日二线城市成交建面933万平方米,环比下降33%,同比大降40%。楼板价同环比均微降,降幅均在3%以下,降至4884元/平方米,维持在相对稳定的水平。其中西安和成都两个城市成交建面均超200万平方米,榜首西安成交建面254万平方米,金额95亿元,涉及16宗地,均底价成交,市场热度延续低位。居于第二位的成都成交建面207万平方米,金额148亿元,涉及14宗商办和15宗涉宅地,除成华、青羊、高新等少量优质地块低溢价成交外,其余地块均底价成交。值得注意的是杭州本月也有2宗宅块土拍,上城和临平数字商贸城均高溢价成交,整体溢价率升至21.9%。除杭州外,其余城市土拍热度较低,溢价率多在5%以下。

三四线城市同环比表现为量价齐跌。截止7月28日,总成交建面3781万平方米,环比下降11%,同比更是大降四成;成交均价同环比降幅均超15%,减至1514元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中,仅温州一城成交规模超过100万平方米,其成交建面137万平方米,涉及28宗地,大都底价成交,绍兴、台州分别位于第二、三位,成交建面分别为63、58万平方米,两城均有少量宅地高溢价成交,典型如台州,临海世和天台县均有一宗涉宅地超高溢价成交,使得台州成为三四线城市中热度最高的城市,其余大多数城市以底价成交为主,市场热度延续低位。

综观预期8月供求延续低位 政策效应递减、成交上涨动力不足

预判8月,我们认为,受高温天气、供给约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响,8月整体成交预期延续低位波动,与本月成交规模持平或小幅微增。

不同城市仍然呈现出显著的分化行情:第一梯队当属成都和西安,短期内市场韧性相对较强,对周边地市虹吸使得整体新房成交尚有支撑;第二梯队当属京沪深杭等新政边际效应递减,本月受供给结构影响,京深去化率持增,而沪杭则高位回落,后续市场热度也将随新盘入市波动加剧;第三梯队当属合肥、南京、武汉、长沙、天津等二线城市,新房成交仍处于阶段性调整期,短期内不会出现明显回升。其他多数弱二线和三四线城市成交大概率没有起色。

二手房市场仍处于高位震荡行情,目前整体成交动能略有放缓,但是因刚需购房客群基数较大,市场韧性还是略好于新房,预期8月整体成交规模还将延续高位。

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